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안녕하세요. (주)희명산업개발입니다.

땅을 소유한 사람들은 개발에 대한 지속적인 관심이 있으며 내가 거주하고 있는 지역혹은 내가 소유하고 있는 토지에 재개발 등의 공사가 이루어지기를 바라는 분들이 많습니다. 그래서 이번에는 재개발 전 개발제한구역이 무엇인지? 그리고 건축의 가능성이나 조건등에 대해서 정리해서 알아보겠습니다.

우선 개발제한구역은 도심의 급격한 팽창방지 그리고 인근 거주 시민들의 쾌적한 환경보장을 목적으로 사용되는 특정 토지구역을 뜻합니다. 그 밖에도 보안상의 목적으로 개발제한구역으로 지정하고 관리 하는 것도 존재하고 있습니다. 이런 개발제한구역 역시 아무 곳이나 지정되는 것이 아니라 국토교통부 장관과 도지사 그리고 시장이나 군수 등 주요 인사들의 승인허가로 가능합니다.

먼저 언급한대로 도시가 계획도 없이 무질서로 확산이 되는 것을 미리 예방하고 생태계를 보전하며 도시주민들의 생활환경 확보를 위해서 개발이 제한되어야 하는 구역, 그리고 국가 보안상의 이유로 제한이 꼭 필요한 구역, 도시의 정체성확보 및 계획성 있는 성장관리를 위해 개발의 제한이 필요한 구역, 이렇게 크게 3가지 유형으로 나누어서 관리가 되고 있습니다.

가장 첫 번째는 근처 도심지가 너무 무분별하게 투기 가능성입니다. 또한, 인근 도심지 자연환경 보전을 해야 할 필요가 있는 토지 역시 이에 해당합니다. 도시가 가지고 있는 특별한 정체성을 훼손하지 않고 안정적인 성장을 유도하려고 할 때 개발제한이 정당한 이유로 성립될 수 있습니다.

그러나 일부내용으로 국토교통부 장관이나 지자체장의 승인허가가 있을 경우에는 예외의 경우도 있습니다. 건축허가를 막기 위해 개발제한지역으로 선정되기 전 지목의 대지였을 경우, 그리고 이미 축조가 된 주택을 매수한 뒤 증축이나 개축을 할 경우 근린생활시설을 매입해서 주택으로 용도를 변경할 경우, 이축권 매입을 진행한 뒤 주택신축을 하는 경우등으로 확인할 수 있습니다.

여기서 이축권은 제한구역 내 주택소유자가 인근의 다른 제한구역 내에 건축허가를 받은 뒤 거주하는 주택을 다시 옮겨 지울수 있는 권리를 의미하고 있습니다. 이러한 이축권이 인정되려면 새로운 도로를 만들거나 혹은 거대한 공원 등의 공사로 인해 어쩔 수 없이 근처의 주택 수용을 하지 않으면 안되는 경우등에 해당이 되어야 합니다. 제한구역 내에 거주하고 있던 분들의 가계 사정이 여유롭지 않은 경우가 대다수이기에 전매 가능한 이축권을 허용하게 되는 것입니다.

안녕하세요.(주)희명산업개발입니다. 

부동산개발 전 토지에 대한 정보를 정확히 파악하려면 토지이용계왹원을 열람해야합니다. 각종 지구단위계획등 토지이용계획에 대한 여러 정보를 자세히 알 수 있습니다.

우리가 토지를 개발하기 위해 토지의 용도와 그에 맞는 어떠한 형태로 개발이 가능한지에 대한 여부를 확인하려면 어떻게 해야 할까요? 바로 토지이용확인원을 열람하면 토지의 이용상황에 대해 기본적인 사항을 알 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 확인하기 위해서는 열람하는 방법을 알아야 합니다.

열람을 할 때에는 별도의 비용이 발생하지 않고 무료로 이용이 가능합니다. 때문에 토지이용계획원을 활용하여 본인이 알아보고 싶은 지역의 면적과 공시지가, 그리고 지역 지구등과 함께 지정여부 등의 정보를 쉽게 학인할 수 있습니다.

이러한 정보를 확인하기 위해서는 검색사이트에서 토지이음, 정부24, 토지이용규제정보서비스에 접속하여 홈페이지 메인화면에 있는 토지이용계획을 최종접속합니다. 지번 또는 도로명주소로 토지위치를 검색합니다. 개인개인이 적접 접속하여 확인이 가능하며 행위제한에 대한 내용과 규제안내, 그리고 고시정보 확인도 가능합니다.

이를 참고하여 부동산개발전문가로 한걸음 더 다가가 보시기 바랍니다.

안녕하세요.(주)희명산업개발입니다.

비가 오고 난 이후 건물의 천장에서 물이 새는 문제가 발생하여 누수의 원인을 확인하였으나 명확히 확인하지 못하여 결국 외부 누수전문업체에 연락하여 세부적인 검사를 해보았고 하자문제는 건물외벽 노후화에 따른 것임이 확인되었습니다. 이 경우 누수의 책임을 누구에게 물을 수 있는 건지에 대해 살펴보겠습니다.

원칙적으로 건물은 전유부분과 공용부분으로 나뉩니다. 전유부분 하자의 경우에는 각 세대의 소유자가 그 하자에 대한 책임을 지지만, 공용부분 하자의 경우 그 하자의 책임은 그 건물 소유자 전원에게 부과됩니다. 따라서 공용부분하자로 인해 손해가 발생한 경우에는 소유자들의 위임을 받은 건물위탁 관리업체가 그 손해에 따른 책임이 있습니다.(서울지방법원 동부지원 2000.2.17. 선고 99가단22374판결)

하자발생부분이 공용부분인지 전유부분인지 여부가 쟁점입니다, 공유부분은 일반적으로 건물의 부속물인 외벽, 옥상, 지붕, 주차장 등이 해당되고 전유부분은 각 세대의 바닥, 벽, 창문 등이 해당됩니다.

이번 사례의 경우에는 건물 외벽의 크랙으로 인해 누수가 발생한 경우이므로 공유부분의 하자에 해당되는 것입니다. 이 사례의 경우처럼 공용부분의 하자에 따라 위탁관리업체에서 누수의 원인이 되는 하자를 보수할 의무가 있습니다.(서울중앙지방법원 2012.12.5.선고 2012가단180450판결)

책임을 묻는 방법은 크게 두가지입니다. 먼저 하자자체의 보수를 요구하는 것입니다. 위 사례에서는 누수 원인이 되는 외벽하자의 보수 가처분을 신청하거나 하자 보수 본안청구를 할 수 있을 것입니다.

두 번째로 하자로 인해 입은 손해배상을 청구하는 것입니다. 손해는 일반적으로 하자에 따라 입은 재산상 손해를 청구할 수 있고 특별한 경우에 한해 정신적 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 앞선 사례에서 의뢰인은 누수에 따른 피해가 극심한 경우 빠른 누수해결을 위해 하자보수 가처분신청을 선행적으로 할 수 있습니다. 가처분사건의 경우 일반본안 사건보다 신속히 진행되므로 누수에 ᄄᆞ른 피해의 확대를 방지할 수 있습니다. 가처분 신청 후 다시 본안소송을 제기하여 누수에 따라 입은 손해배상청구를 할 수 있습니다.

공용부분의 하자 책임을 붇는 것은 생각보다 그리 어렵지 안습니다. 앞서 설명한바와 같이 주택의 하자 원인이 불분명하거나 공용부분에서 발생한 하자인 경우 이에 대한 책임은 건물위탁관리업체에게 있으며 신속하게 적절한 조치를 취하지 않은 경우에는 법적 책임을 물을 수 있습니다.

안녕하세요.(주)희명산업개발입니다. 

주위토지통행권이 뭘까요? 만약에 내 땅에 진입통로가 없어서 일상생활을 위한 통행조차 못한다면 매우 가혹한 상황이겠지요. 따라서 민법상은 이웃의 토지간 이용을 도모하고 상호간의 형평과 이해관계를 적절히 조절하고 있습니다.

이 규정 중의 하나로 맹지의 소유자는 토지의 용도에 필요한 범위 내에서 토지출입이 필요한 경우 또는 다른 방법이 있더라도 과다한 비용이 들 경우에는 맹지와 도로의 중간에 있는 타인 소유 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 해 달라 요구를 할 수 있게 되어 있습니다. 이를 민법상 ‘주위토지통행권’ 이라고 부릅니다.

그렇다면 주위토지통행권을 이용하여 개발행위에 필요한 진입로 개설이 가능할까요? 토지라는 것은 개인의 사유물이지만 공공성격도 함께 가진 것이기 때문에 생겨난 규정입니다. 단순히 통행이라는 부분보다 이를 이용하여 도로를 개설하고 개발행위나 건축이 가능한가가 여기서는 중요한 포인트입니다.

“민법 제219조 어느토지와 공로 사이 통로가 없는 경우 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요구하는 때에는 그주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수 있다고 되어 있습니다.” 단 이로인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며 통행시 소유자의 손해를 보상하여야 된다고 규정하고 있습니다.

그런데 과연 판례는 몇 미터를 통로로 인정할 것인가에 대하여는 분명한 입장이 없는 상태입니다. 1.5미터 폭으로 통행로만 인정하면서 그정도면 통행에 충분하므로 건축허가 조건을 퉁족할 필요는 없다는 판례가 있는가하면, 건축허가요건 충족을 위해서는 2미터 도로를 확보하여 통행로 폭을 2미터로 인정한 것도 있습니다.(대판96다10171 등)

최근에는 자동차 통행이 가능한 3미터 정도의 폭을 인정한 경우도 있습니다. 아직은 현재의 토지이용에 국한 하는 경향이 있어 어떤 행위허가를 받기 위하여 주위토지통행권을 인정하지 않는 것이 소극적인 것이 판례의 태도입니다. 결과적으로 아직까지는 토지사용승락을 득하거나 도로부분을 매수하지 않는다면 주위토지통행권만으로는 건축이 어렵다고 보아야 합니다.

<민법 제219조에 정한 주위토지통행권의 범위>

민법 제219조에 정한 주위토지통행권의 범위는 사람이 겨우 통행할 수 있는 정도로 제한되는 것이 아니고 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위까지는 인정되어야 한다.(대법원 1991.7.23.90타12670)

<행정재산인 토지에 대하여 주위토지통행권을 인정할수 있는지 여부 (적극)>

지방재정법 제74조 제1할, 제82조 제1항에 의하면 공유재산은 지방자치단체장의 허가 없이 사용또는 수익을 하지 못하고, 또 그중 행정재산에 관하여는 사권을 설정할 수 없게 되어 있음은 물론, 민법상의 상린관계의 규정은 인접하는 토지상호간의 이용관계를 조정하기 위하여 인지소유지에게 소극적인 수인의 의무를 부담시키는데 불과하므로, 그중의 하나인 민법 제219조 주위토지통행권이 위에서 말하는 사권으로 설정에 해당한다고 볼 수 없고, 또 그러한 법정의 통행권을 인정받기 위하여 특별히 행정당국의 허가를 받아야 하는 것이라고도 할 수 없다.

안녕하세요. (주)희명산업개발입니다. 

건축법상 도로가 뭔지, 건축법상 도로가 왜 중요하며 건축법상 예외로 현황도로와 사도는 어떤 관계가 있는지 간단히 살펴보겠습니다. 

먼저 도로가 중요한 이유는 도로조건을 만족하지 못한 땅은 개발행위허가 및 건축허가가 불가능하기에 꼭 원칙을 파악하고 계셔야 합니다.

건축법상도로의 정의는 4미터 이상의 도로에 접한 면이 2미터 이상이고 사람의 보행과 자동차의 통행이 가능한 도로를 건축법상 도로로 정의하고 있습니다. 건축법상 도로조건을 갖춰야지만 개발행위허가를 득할 수 있으며, 이에 따른 건축 신고 및 허가를 득하여 착공을 할 수 있습니다.

건축법상 도로는 허가조건의 원칙이며 건축법상 도로를 만족하지 못한다면 허가를 받기가 쉽지 않습니다. 대표적인 예로 고속도로를 살펴보겠습니다. 고속도로는 4미터 이상의 넓이에 자동차만 다닐 수 있고 사람의 보행이 불가능한 도로입니다. 따라서 원칙이 맞지 않기 때문에 건축법상 도로가 아니겠죠? 당연히 고속도로에 접한 땅은 허가가 불가능하다고 보시면 됩니다.

하지만 고속도로를 다니다보면 휴게소도 있고, 졸음쉼터에 간이건축물에 음식물을 파는 시설도 있고, 모텔, 공장, 펜션등 많은 건축물을 볼 수 있으셨을 겁니다. 

여기서 체크할 사항은 고속도로에 있는 휴게소와 간이 건축물은 건축물이 있지만 지목이 대지가 아닌 도로시설 즉 지목상 도로로 되어 있다는 것이죠, 

고속도로를 통행시 보이는 건축물들은 고속도로를 점용허가 받은 것이 아닌 해당 필지의 도로 및 사도 등을 통해 점용을 받은 것이지요. 결론적으로 고속도로에 접한 땅은 도로 점용이 불가능하기 때문에 진출입자체가 힘들어 허가를 받을 수 없게 되는 것입니다.

두 번째 시골지역의 3미터도로를 접해있는 곳에 주택 및 근생시설들이 있는 지역을 보셨을겁니다, 분명 건축법상도로 4미터폭의 사람의 보행과 자동차의 통행이 불가능하다면 건축법상 도로로 인정받지 못해 허가를 득할 수 없다고 설명드렸는데 이런경우는 어떻게 허가를 받은 것일까요?

바로 법이란 것이 매년 개정되고 보완되기에 건축법 개정 전 구법의 적용으로 3미터 폭의 도로에도 허가가 나던 시절이 있었기에 가능한 것이였습니다. 한마디로 토지를 볼 때 누구나 많이 하는 실수가 해당되는 그 땅이 주변을 보시기에 그렇습니다.

주변 건축물이 허가가 나있다고 또는 개발행위허가를 득했다고 해서 매입하려는 땅이 원칙에 맞지 않는다면 허가가 나지 않을수도 있겠구나 이렇게 꼭 한번 더 집고 넘어가셔야 합니다.

결론은 원칙적으로 건축법상 도로를 인정받지 못하면 개발행위허가는 물론 건축신고 및 허가를 득할수 없다는 사실을 꼭 명심하시길 바랍니다. 건축법상 도로가 아니면 허가가 나지 않는다고 했는데 건축법상 도로는 지적도상 도로로 표시되어 있습니다.

하지만 지적도상 도로로 표시되지 않았음에도 허가가 가능한 예외사항이 바로 현황도로와 사도입니다. 따라서 원칙이 종요하기에 해당 토지의 개발행위 인허가를 받으려고 할 때 건축법상 도로의 기준을 꼭 명심해야 합니다.

현황도로와 사도를 간단히 살펴보겠습니다. 현황도로는 예전부터 길로써 사용되어 왔고 누가봐도 마을과 마을을 연결하는 오래전부터 사실상 통로로 인정된 길을 뜻합니다. 만약 허가 담당자의 재량으로 지정공고 된다면 길로써 인정하는 개인의 토지를 뜻합니다. 현황도로를 접한 토지를 매입하신다면 따져봐야 될 내용들이 많이 있습니다.

그리고 사도는 개인의 비용으로 만들 길로 보면 되는데 사도에 있어서도 지멱상 도로인지, 도로가 아닌지, 또 현황상 포장된 길인지, 비포장길인지에 따라 인허가 여부가 나뉘게 됩니다.