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안녕하세요. (주)희명산업개발입니다. 

1. 임대차 계약시 틀린주소로 계약이 된 경우?

질문 : 임대차씨는 B빌라에 임대차계약을 체결하면서, 대세대주택 현관문에 적힌 호수가 201호로 되어 있는 것을 확인하고 그대로 임대차계약서에 표기하였다. 그런데 얼마 지나지 않아 이 집이 경매로 넘어가는 상황이 생기고 말았다. 임대차씨는 전입, 확정일자등 모든 법적 대항력을 받아 놓았다고 생각하고 안심하고 있었다. 그러나 경매로 넘어간 후 등기부를 떼어보니 등기부상에는 101호라고 표기 되어 있었다. 이와 같이 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나?

답변 : 임대차계약을 체결하고 이사하면서 전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 다가구주택의 임차인은 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다. 그러나 다세대와 같은 공동주택의 경우 번지뿐 아니라 동, 호수의 표시가 등기부와 건물이 일치하지 않으면 마찬기지로 주택임대차보호법 상대항요건을 갖추지 않은 것으로 보기 때문에 보호를 받을 수 없습니다. 예를 들어 공동주택의 경우 임대차계약을 체결하면서 건물이 등기부상에는 가동으로 표기되어 있는데, 실제 건물의 외벽에 A동으로 표시되어 있다거나, 또는 지층의 경우 등기부에는 B01호 기재되어 있는데 현관대문에 101호로 표시되어 있는 경우에 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입 신고한 경우가 여기에 해당합니다. 또 번지, 동, 호수를 누락한 경우에도 마찬가지로 보호받을 수 없습니다.

※임대차계약시 유의사항

임대차계약을 체결하기 전에 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인하고 실제 건물외벽에 표시된 동 및 현관대문에 표시된 호수가 일치하는지 확인한 후 계약서를 작성하고 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 예방할 수 있습니다. 다만, 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 예외입니다.

2. 신축중인 주택에 대한 전입신고

질문 : 김임차씨는 준공검사를 받지 않은 신축중인 빌라를 전세로 임차하여 입주하려고 한다. 사정상 준공검사 전에 입주하게 될 경우 주의할점은 무엇인지?

답변 : 김임차씨의 사례와 같이 신축중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우 건물등기부가 마련되어 있지 않기 때문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 이후 건물등기부가 작성되면 그 등기사항증명서를 발급받아 동 호수를 다시 확인해야 합니다. 만약 신축중인 주택중 1층 소재주택의 임차인이 전입신고를 할 경우 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호 라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재되엇다면 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.

※전입신고시 유의사항

전입신고를 하기전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수를 확인 후 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 등기부등본을 확인하여 정확하게 전입신고를 해야 안전합니다.

안녕하세요.

(주)희명산업개발입니다. 

주택임대차보호법상 적용여부

▶불법 건축물에 불가피하게 주택임대차계약을 해야 하는 경우.

가. 실제 주거용으로 사용이 가능한지?

나. 계약서에 주거용임을 명시했는지?

다. 실제 거주하는 곳의 호수와 계약서상의 호시가 일치하는지?

위에 3가지 사항을 반드시 확인하고 임대차 계약을 해야 불법 증축, 무허가건물, 미등기 건물에서도 주택임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 불법 증축인 옥탑방은 어느 주택 옥상에 위차느냐에 따라 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 단독주택의 다가구주택인 원룸의 옥탑방의 경우 주택임대차보호법 적용을 받지만, 공동주택의 다세대주택인 옥탑방의 경우 주택임대차보호법 적용을 받지 못합니다. 다가구주택의 경우 각 호수가 정해져 있어도 각 호수를 하나의 세대로 보지 않기 때문에 구분등기를 각 호수가 정해져 있어도 각 호수를 하나의 세대로 보지 않기 때문에 구분등기를 각 호수마다 하지 않고 지번까지만 기재하여도 전입신고가 가능하기 때문에 다가구주택의 옥탑방의 경우도 지번까지만 입력하여 대항력을 가질 수 있습니다. 하지만 다세대주택의 경우 각 호수가 하나의 세대이기 때문에 임대차 계약시 호수가지 정확히 기재하지 않을 경우 전입신고가 불가능하여 대항력의 요건을 갖출 수가 없어 주택임대차보호법 적용을 받지 못합니다.

2. 상가임대차보호법 적용여부

▶불법 건축물에 불가피하게 상가 임대차계약을 해야 하는 경우

가. 등기상 상가건물인지?

나. 사업자등록을 하였는지?

다. 실제 영업용으로 사용하는지?

위에3가지만 충족하면 불법건축물, 무허가 건물의 경우에도 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 상가건물 임대차 시에는 사업자등록 부분이 가장 핵심입니다. 상가는 업종별로 크게 4가지로 분류하고 있어 해당요건이 되어야 사업자등록이 가능합니다.

1) 신고 : 일반음식점, 커피숖 등

2) 허가 : 단란주점, 유흥주점, 성인오락실 등

3) 등록 : 약국, 학원, 노래연습장, 공인중개사사무소 등

4) 자유 : 슈퍼, 편의점, 문구점, 휴대폰판매점, 화장품점 등

1에서 3의 경우 건축물대장이 없거나 건축물대장에 위반건축물이 등재되어 있다면 사업자등록이 불가능합니다. 그러면 결국 상가건물임대차보호법을 적용받지 못합니다. 그러나 자유업종의 경우 신고 및 등록의무 없이 사업자등록이 가능하여 상가건물임대차보호법을 적용받을수 있습니다.

안녕하세요.(주)희명산업개발입니다. 

코로나19의 장기화로 인한 오랜 경기 침체로 영업환경이 악화되면서 폐업하는 점포가 상당히 많이 늘었습니다. 이에 따라 상가를 목적물로 하는 명도소송건이 대폭 증가하고 있습니다. 여기에 임대차 3법 등의 시행으로 인해 계약갱신청구권과 임차계약 만료를 쟁점으로 하는 명도소송도 증가하고 있습니다. 여기서 말하는 명도란 부동산의 현실적 점유를 이전하여 주는 것을 말하는데요. 한번 더 정리하자만 임대차계약을 채결하고 타인의 부동산을 점유하였다가, 임대차 기간이 만료되거나 계약해지의 사유가 발생하게 되면 소유권자에게 점유권을 넘겨주어야 하는 것인데요. 이럴때 제때 정당히 넘겨주지 않는다면 임대인과 임차인 사이에는 부동산임대차 분쟁이 생겨날 수 밖에 없는 부분입니다. 실물경제악화가 지속되고 있는 요즘에 상가임대차보호법 10년을 통해 임대인의 권리와 생계를 안전하게 지키려면 어떻게 해야 하는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

1. 상가의 월세를 받지 못하고 있다면?

한두달 정도 늦을 것만 같았던 월세가 몇달째 계속 들어오지 않고 있는 상황이라면, 어떻게 대응해야 할까요? 우선 연체액이 상가의 경우 3기의 차임액, 주택의 경우 2기의 차임액에 달할 때에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 3기의 차임액은 연속으로 연체가 되는 경우가 아닌 띄엄띄엄 미납이 되었더라도 3기의 액수에 이르게 되면 계약해지의 사유가 될 수 있습니다. 만약 이러한 상황에 있으시다면 연체액과 기간 등을 잘 살펴보고 계약해지 사유가 발생했다면 해지통보를 내용증명으로 명확히 하셔야 합니다. 이러한 조치를 했는데도 문제가 해결되지 않는다면 명도소송을 제기하여 적법하게 인도를 받으셔야 하겠습니다.

2. 민사적인 방법으로 문제를 해결해야 합니다.

매년 약 3만건 이상의 명도소송이 접수된다는 것을 미루어 보아 상가 임대차보호법 문제로 골머리를 않는 임대인들이 많다는 것을 알 수 있는데요. 사실 명도소송은 관련 갈등을 해결할 수 있는 거의 최후의 수단이라고 볼 수 있기 때문에 실제 표면에 드러나지 않은 분쟁은 훨씬 더 많을 것으로 예상되고 있는 부분입니다. 특히 건물의 명도를 두고 분쟁이 발생해 형사적인 사건사고가 발생하는 경우도 비일비재 한데요. 이러한 상황으로 번지기 전에 민사적인 방법으로 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 해당문제가 발생할 경우에는 부동산 법률 전문가와 논의하시어 상황을 풀어가는 것이 좋습니다. 부동산의 임대차 분쟁은 혼자서 해결하기는 쉽지 않기 때문입니다.

3. 인테리어 공사가 끝났는데도 금액을 지급하지 않는 세입자가 있습니다.

간혹 임차 이전에 세입자가 리모델링부터 하겠다는 의사를 밝혀 건물주가 편의를 봐주는 경우도 있는데요. 이러한 배려에도 불구하고, 지급기일까지 보증금과 월세 등을 지불하지 않는다면 임대인의 입장에서는 더 이상의 손해를 막기 위해 채무불이행으로 계약을 해지할 수 밖에 없습니다. 하지만 임차인이 상가를 인도하지 않고 유치권을 주장한다면 어떤 대응책을 생각해볼수 있을까요? 가장 먼저 하셔야 할 일은 계약서를 확인하는 일로 계약서에 원상회복 특약사항이 존재할 경우라면 필요비의 상환청구권으로 유치권을 행사 할 수 없습니다. 다시 말해 유치권을 행사하려면 그 물건 또는 유기증권에 관하여 생긴 채권에 해당해야 합니다. 해당 사례처럼 인테리어 비용을 전제로 하여 유치권을 행사하려면 그 비용이 필요비에 포함된다는 것을 인정받아야 합니다. 하지만 계약서에 원상회복 특약사항이 포함되어 있다면 법원에서는 필요비 상환청구권을 사전에 포기한 것으로 보게 됩니다. 그렇기 때문에 임차인이 계속해서 불법적으로 상가를 점유하고 있는 상황이라면 부당한 점유가 이어지는 기간동안 월세만큼은 금전을 보상받기 위해 부당이득반환청구소송도 제기할 수 있습니다.

4. 점유자가 바뀔까바 불안한 경우?

부동산의 점유를 다른이에게 이전한다면 어떻게 해야 할까요? 이러한 경우에는 점유이전금지가처분 신청을 많이 진행하는데요. 가처분의 목적은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하는 경우를 방지하기 위한 것이라고 볼 수 있습니다. 다시 말해 제 3자에게 점유상태를 넘겨버리지 못하도록 사전에 방지하는 절차라고 볼 수 있습니다. 만약 계약위반으로 인한 불법점유가 발생하였다면 비용이 발생하더도 가처분철차를 진행하는 것이 향후 안전한 것입니다.